الامارات اليوم – أمير الألفي وأزاد عيشو
طالب مستأجرون في دبي بضرورة إيجاد نقطة توازن في أسعار إيجارات العقارات (متوسطات إيجار تتوافق مع الدخل)، وعدم تركها لتغيرات السوق السريعة، التي باتت تربك الخطط المالية للأفراد والأسر، لافتين إلى أن معدلات الإيجار في دبي لا يتم تحديدها بناء على متوسط الدخل، بل على أساس العرض والطلب.
وأفاد عقاريان، لـ«الإمارات اليوم»، بأن معدلات الإيجارات، وأسعار العقارات، لن تحقق نقطة توازن فعلية، إذ إن السوق في حراك دائم، نظراً للتغيرات السريعة التي تشهدها، وتدفق العمالة المستمر، والزخم الاقتصادي الذي تعيشه دبي، فيما قال خبيران اقتصاديان إن إيجاد مرحلة توازن واستقرار للإيجارات، خلال الفترة المقبلة، سيكون صعباً، نظراً للاعتماد على عامل العرض والطلب، وشدد أحدهما على أن كلفة إيجار الوحدات السكنية يجب ألا تزيد على 25 إلى 30% من إجمالي الراتب أو الدخل الشهري للفرد.
زيادات سنوية
وتفصيلاً، قال المستأجر شادي عبدالمنعم إن «الزيادات السنوية المتكررة في أسعار الإيجار، لا توفر الاستقرار في الخطط المالية للمستأجرين، إذ لا يستطيع الشخص تحديد النسبة التي سيقتطعها الإيجار من دخله كل عام».وأضاف، لـ«الإمارات اليوم»، أن «هذا التغير المستمر في أسعار الإيجار بات يمثل إرباكاً لترتيب أوضاع المستأجرين»، مطالباً «بإيجاد نقطة توازن لمتوسطات الإيجار، تؤمن للمستأجرين معدلات سعرية مستقرة وواقعية».ووافق عبدالمنعم في الرأي المستأجر حسام أبوسعد، قائلا إن «عدم قدرته على تحديد متوسط سنوي للإيجار يستقطع من راتبه الإجمالي، يُحدث له حالة من الارتباك في إطار تخطيطه المالي»، مشيراً إلى أن «الزيادات الأخيرة في أسعار الإيجارات انعكست على الظروف المعيشية للبعض من مختلف الجوانب». وأضاف أن «الزيادات دفعت البعض إلى تغيير خططهم المالية وظروفهم المعيشية، بالانتقال إلى أماكن إقامة بديلة»، منوهاً بـ«أهمية لجوء الشركات إلى رفع سقف الرواتب، بشكل يتماشى مع التغييرات في السوق وكلفة المعيشة والسكن، أو أن يتم تحديد متوسط إيجار حقيقي يتماشى ومتوسط الرواتب».
وأفاد المستأجر توفيق السعيد بأن «معدلات الإيجار يتم تحديدها على أسعار العقارات، والعرض والطلب، وليس على متوسط الدخل»، لافتاًإلى أن «ترك السوق للعرض والطلب، يفتح الباب للمضاربة».
وأكد أن «العمل على إيجاد سوق إيجارات متوازنة، يحقق الاستقرار للمستأجرين خصوصاً، وللقطاع عموماً، ويمنحه الاستدامة».
العائد الاستثماريإلى ذلك، أوضح المدير العام لشركة «السعدي» للعقارات، أحمد السعدي، أن «نقطة التوازن بين أسعار العقارات والإيجارات تتحدد في نسبة العائد الاستثماري، إذ ترتبط معها طردياً، بحيث كلما ارتفع الطلب زاد معدل الإيجار، وهو ما يجعل السوق في حراك مستمر».
| سبحان الله والحمد لله ولا إله إلا الله والله أكبر |
وأضاف أن «الإيجارات وأسعار العقارات لن تحقق نقطة توازن فعلية، إذ تشهد السوق حراكاً دائماً، نظراً للتغيرات السريعة التي تشهدها، فضلاً عن تدفق العمالة المستمر، والمشروعات الضخمة التي أعلنت عنها دبي خلال الفترة الماضية». وتوقع السعدي أن «يشهد العامان المقبلان استقراراً في معدلات الإيجار وأسعار العقارات، لكن الأسعار ستعاود بعدها الارتفاع من جديد، في حالة ارتفاع الطلب بشكل حقيقي». وأفاد بأن «التغير المستمر في متوسطات الإيجارات يمثل عبئاً على كل مستأجر، مع تغير نسبة استقطاع الإيجار من دخله، العام تلو الآخر».من جهته، اتفق مدير العقارات في شركة «بالحصا» للعقارات، ماجد الأغا، مع السعدي في أن العامل المؤثر في إيجاد نقطة توازن بين معدلات الإيجار، هو العائد الاستثماري، والعرض والطلب في السوق، منوهاً بأن «تحديد سقف الإيجار سيحد من نمو العائد الاستثماري، ما يمكن أن يساعد في إيجاد معدلات إيجار أكثر استقراراً، لكن تأثير معدلات الإيجار الجديدة، والتي لاتزال تحقق ارتفاعات، ستؤثر سلباً في هذه المعادلة».
وأوضح الأغا أن «العائد الاستثماري حالياً بات أعلى من المتوسطات العالمية، إذ يراوح بين 8 و10%، الأمر الذي يجعل استرجاع قيمة الأصل يستغرق 10 سنوات في أقل تقدير، ما يدفع أسعار العقارات إلى مزيد من الارتفاع»، مشيراً إلى أنه «في حال توقف ارتفاع الإيجار وبلوغ مستويات مستقرة، ستحقق أسعار العقارات مزيداً من التماسك والتوازن».كما وافق الأغا السعدي في أنه «من المتوقع أن تشهد الفترة المقبلة حالة من الشد والجذب في الأسعار، بناء على العرض والطلب، إذ يسجل الطلب معدلات متغيرة في ظل تدفق العمالة الجديدة للدولة، وكذلك العرض، بناء على المشروعات الجديدة، خصوصاً في ظل الزخم والنشاط الاقتصادي الذي تشهده دبي».
مرحلة التوازن
إلى ذلك، قال الخبير الاقتصادي أحمد المطوع «لا نتوقع أن تصل أسعار الإيجارات في دبي إلى مرحلة التوازن، خلال الفترة المقبلة»، مشيراً إلى أن «هناك طلباً متوقعاً قائماً على حافز اقتصادي، يتمثل في استضافة معرض (إكسبو الدولي 2024)».
وأضاف أن «السوق في حالة استعداد لتلبية الطلب المتوقع، خلال السنوات المقبلة»، منوهاً بأنه «في حال وجود طفرة في البناء والتشييد، فمن الصعب التكهن بحالة سوق الإيجارات».
وأوضح المطوع أن «توافد فئات جديدة للاستقرار والعيش في الدولة، خلال السنوات الأخيرة خصوصاً من الدول الإقليمية في ظل التوترات التي تشهدها، رفع متوسط أسعار الإيجارات خلال الفترة الماضية، وبالتالي فإن الطلب كان حقيقياً». وتابع «لكن بالنسبة للسنوات الست المقبلة حتى موعد استضافة (إكسبو 2024)، فإنه ليس شرطاً أن يكون الطلب كله حقيقياً، فقد نشهد فترة مضاربات»، لافتاً إلى أن «مستويات الطلب على الإيجارات قد تعتمد، خلال الفترة المقبلة، على التوقعات بالدرجة الأولى، وبالتالي يصعب الوصول إلى نقطة الاستقرار».وشدد المطوع على أهمية «ألا تزيد كلفة إيجار الوحدات السكنية على 25 و30%، من إجمالي دخل الفرد الشهري، لأن الارتفاع الكبير للإيجار سيؤثر في مستوى المعيشة، على حساب الخدمات الطبية والتعليمية والطعام والشراب، وغيرها من المصروفات».
