الوسم: الإيجار

اشتكى سكان من الشارقة من ارتفاع تكلفة فواتير الكهرباء والمياه الخاصة بمنازلهم، وقالوا إنها وصلت خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة الى معدلات قياسية، رغم أنّ هيئة الكهرباء تنفي أي زيادة في الاسعار.
أحمد قنديل من دبي: ذكر سكان في إمارة الشارقة بدولة الامارات العربية المتحدة أن فواتير الكهرباء والمياه الخاصة بمنازلهم وصلت خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة الى معدلات قياسية، وأصبحت متساوية تقريبًا مع قيمة الإيجارات الشهرية التي يدفعونها.
وقالوا لـ"إيلاف" إن فاتورة الكهرباء أصبحت بمثابة إيجار ثانٍ لسكان الشارقة، حيث رفعت هيئة الكهرباء والمياه في الامارة أسعار الكهرباء والمياه والغاز إلى الضعف تقريبًا، وبشكل مغالى فيه. كما تفرض فواتير عشوائية على المستهلكين دون وجه حق ودون أن تكون تلك الفواتير متناسبة مع الاستهلاك.
وقال سامر على إنه يسكن في شقة بها تكييف مركزي على مالك البناية، وفاتورته الشهرية المعتادة لا تتجاوز 300 درهم، ولكنه فوجئ الشهر الماضي بفاتورة تزيد عن 800 درهم.
وأضاف أن الحياة في الشارقة أصبحت صعبة جدًا نتيجة الارتفاع غير المنطقي في فواتير الكهرباء والمياه والغاز، بالإضافة الى ارتفاع الإيجارات بشكل خيالي، مشيرًا الى أن هذا الارتفاع المفاجئ في فواتير الكهرباء أصبح ايجاراً ثانياً، بالإضافة الى رسوم مواقف البلدية، ما يحمل السكان أعباء ثقيلة جداً على كاهلهم.
وأوضح أنور حسن أن فاتورة شهر يوليو كانت 900 درهم، أما فاتورة شهر أغسطس فوصلت الى 1600 درهم، مبينًا أنه عندما توجه للشكوى من ذلك في هيئة كهرباء الشارقة قالوا له إن هذا امر طبيعي، بسبب زيادة الاستهلاك في الصيف، وذلك على الرغم من أنه يؤكد أن المكيفات هي نفسها تعمل في الشتاء والصيف من دون انقطاع، وأنه يكاد يجزم بأن هناك تلاعبًا في فواتير الكهرباء والمياه في الامارة.
وبيّن أن هناك زيادة غير مسبوقة في الفواتير، لأنه يغادر منزله الساعة السابعة صباحاً ويعود في الثالثة عصراً، ثم يغادر مرة أخرى في الخامسة عصرًا ويعود بعد العاشرة، ولا يوجد أحد في المنزل غيره، وكان فقط يترك الثلاجة موصلة بالكهرباء، فوصلت فاتورته الشهرية مقابل ذلك الى 1700 درهم، بعد أن كانت تتراوح بين 400 و800 درهم شهرياً. مطالبًا بضرورة وضع حد لتجاوزات هيئة الكهرباء تجاه السكان.
وذكر جاسم محمود أن رسوم الخدمات كانت تأتي حتى شهر مايو الماضي 20 درهماً للكهرباء و20 درهماً للمياه و20 درهماً للغاز، لكن ابتداء من شهر يوليو الماضي، تمت زيادة رسوم الخدمات بشكل يزيد عن 100%، حيث أصبحت نسبة أي بمعنى آخر أنه تمت زيادتها بربطها بالاستهلاك وليس بمبلغ محدد.
وأكد يوسف سالم أن فاتورة الكهرباء أصبحت عبارة عن ايجار ثانٍ يدفعه المستأجر وأصبحت فواتير الكهرباء عشوائية وغير قائمة على الاستهلاك الحقيقي للأشخاص، وأن هيئة الكهرباء في الشارقة تصدر فواتير من اجل جمع المال فقط، دون الالتفات الى مدى صحة استهلاك السكان من عدمه. ومبيناً أن فواتيرهم التي يصدرونها غير منطقية ولا تتناسب مع حجم الاستهلاك الموجود بالفعل.
وقال إن فاتورته الشهرية تضاعفت الشهر الحالي عن الشهر الماضي، حيث وصلت الى 1200 درهم بعد أن كانت 600 درهم فقط الشهر الماضي.
وبيّن ان الغريب هو أنّ هيئة الكهرباء تقول للمستهلكين الذين يعترضون على الفواتير الخاصة بهم الدفع أولًا ثم الاعتراض وإلا سوف يتم قطع التيار الكهربائي عنكم. وذكر أن التظلمات التي يقدمونها لا يتم النظر اليها حتى لو كانت صحيحة، ولذلك فهو يسعى للبحث عن سكن آخر في امارة أخرى هربًا من فواتير كهرباء الشارقة التي غير متناسبة تمامًا مع دخل السكان.
وأوضحت هنا احمد أن هذا الصيف شهد زيادات خيالية في قيمة فواتير الكهرباء، وهي الأعلى من نوعها هذا الصيف في تاريخ امارة الشارقة، حيث قد فاقت نسبة ارتفاع أسعار الايجارات خلال العامين الماضيين.

وبيّنت أن الشخص عندما يبحث عن سكن لا يضع في اعتباره قيمة فاتورة الكهرباء التي يدفعها شهريًا، لان تلك الفواتير لم تكن تتسبب في أي مشاكل للمستأجرين، ولكن المشكلة الكبرى الان أن المستأجرين أصبحوا يفكرون في تغيير شققهم السكنية، والبحث عن شقق في امارات أخرى بسبب الارتفاعات الغريبة وغير المفهومة على الاطلاق من قبل هيئة كهرباء الشارقة في فواتير الكهرباء.
واشارت الى أن الامر الذي يدعو للسخرية، فبالرغم من أن كل فواتير الكهرباء في الشارقة قد ارتفعت بشكل ضخم ووصلت للضعف تقريباً، وفي المقابل تقول هيئة الكهرباء إنه لا توجد أي زيادة في الفواتير أي ان الهيئة لا تتعامل بمصداقية وشفافية مع المستهلكين.
ولفت خالد ابراهيم الى انه في شهر يوليو الماضي كان مسافرًا خارج الدولة وقبل سفره عمد على فصل التيار الكهربائي بشكل كامل عن منزله، ولكنه فوجئ وبعد عودته بعد فترة تزيد عن 40 يوماً أن فاتورة الكهرباء المستحقة لتلك الفترة تزيد عن 300 درهم، متسائلاً كيف تقوم هيئة الكهرباء باحتساب استهلاك على الرغم من أن التيار الكهربائي مفصول تمامًا عن منزله طوال تلك الفترة. وأشار الى أن فواتير الكهرباء زادت بمعدلات الضعف في الفترة الأخيرة دون وجود رد من المسؤولين.
هيئة الكهرباء توضح
ومن جانبها، أعلنت هيئة كهرباء ومياه الشارقـة أنه لا توجد أي زيادة في رسـوم الخدمات أو ضمن الفواتير الجديدة، مؤكدة أنها دأبت على إبلاغ الجمهور بأية زيادة تطرأ في الأسعار، وأرجعت ارتفاع فواتير المستهلكين الى ارتفاع درجة الحرارة في فصل الصيف.
ونوّهت الهيئة بأنه كانت هناك توجيهات عليا بعدم قطع التيار الكهربائي على المستهلكين، وبسبب درجات الحرارة المرتفعة حصل زيادة في الاستهلاك، لذا لاحظ المستهلكون أن فاتورة هذا الشهر مرتفعة، فظنوا ان هناك زيادة في الأسعار، وهذه المشكلة تثار كل عام في فصل الصيف.

* البيان

الوصايا الأربع
ولدى نوكولي أربع وصايا للشباب الطامحين إلى الانطلاق بمشاريع الخاصة، وهي: التوفير وعدم اللجوء إلى القروض البنكية، تحديد الهدف والقناعة بالرزق، الميل نحو المشاريع الغذائية والتعليمية، لأنها لا تتأثر بأي أزمات اقتصادية، وتجنب تقليد الآخرين والتواضع.

وكالات:

فشل وزير فرنسي في دفع إيجار شقته في باريس لمدة ثلاث سنوات، وكان مهدداً بالطرد، قبل أن يتمكن في اللحظة الأخيرة من سداد الأموال المستحقة عليه.وحسب وكالة "أنباء الشرق الأوسط"، تأتى هذه الأنباء بعد فضيحة التهرب من الضرائب التي أنهت مهمة وزير التجارة توما تيفنو، الذي طُرد من منصبه في الحكومة بعد أسبوعين فقط من توليه مهام الوزارة.

وقالت صحيفة "لو كنار أونشين" الفرنسية إن هذا الإهمال من الوزير أدى إلى تهديده بالطرد من شقته في ضاحية "ليفت بانك" الراقية في العاصمة الفرنسية.
وأضافت الصحيفة أن الوزير اعترف بما وصفه "الخوف الشديد من الأمور الإدارية" الذي يجعله يؤجل مثل هذه المهام، ووفقاً للصحيفة فإن المؤجر السابق للشقة سمع عن مشاكل الوزير المادية الأسبوع الماضي، واتصل بوزارة الداخلية لإبلاغهم قصته، بينما رفض الوزير التعليق على تلك الاتهامات.

بلدية أبوظبي لـ الرؤيـــة : ربط توثيق العقود مع الجهات المعنية نهاية2020

سبحان الله والحمد لله ولا إله إلا الله والله أكبر

رواج عقود الإيجار الوهمية في أبوظبي


الرؤية:رضا البواردي، دانية الشمعة ـ أبوظبي

تشهد عقود الإيجارات الوهمية رواجاً في أبوظبي.ويبيع سماسرة عقارات العقد الواحد بمبالغ تتراوح ما بين 2000 و3000 درهم، مستغلين اشتراط إدارة الجنسية والإقامة توفُّر عقد إيجار موثق عند تجديد تأشيرات المقيمين، أو استصدار إقامات جديدة.
ويكلف توثيق عقد الإيجار في بلدية أبوظبي 200 درهم فقط، بينما يذهب المتبقي من المبلغ إلى سمسار العقار، علماً بأن مدة العقد تنتهي باستكمال إجراءات الإقامة.
وتطويقاً لهذه الظاهرة، تعتزم بلدية أبوظبي ربط توثيق العقود الإيجارية مع الجهات المعنية في الدولة نهاية العام الجاري.وكشف لـ «الرؤية» رئيس قسم توثيق العقود الإيجارية في البلدية سلطان حوير عن توقيع بلدية أبوظبي اتفاقيات معتمدة تتجاوز 14 مذكرة في هذا الشأن.

الامارات اليوم – عبير عبدالحليم – أبوظبي

طالب مستأجرون في أبوظبي بالسماح لهم بدفع إيجار الوحدات السكنية التي يقطنون فيها بشكل شهري، خصوصاً بعد ارتفاع قيمة الإيجار حالياً بنسب جاوزت 100%، وعدم إمكانية الاحتفاظ بمبالغ مالية كبيرة دفعة واحدة، ما يضطرهم إلى الاقتراض من البنوك أو المعارف.
وقالوا إن المُلاّك يصرون على سداد قيمة الإيجار بشكل سنوي أو نصف سنوي، بينما يسمح عدد قليل منهم بسداد القيمة على ثلاث دفعات على الأكثر، مقابل فرض زيادة جديدة في الإيجار.
وفي وقت رحب فيه خبير عقاري بهذا المطلب، باعتباره يقلل العبء على المستأجرين، ويضمن حق الملاك في سداد الإيجارات بانتظام، قال مستشار مكتب محاماة إن العقد شريعة المتعاقدين، ما يعني أن تغيير آلية الدفع تحتاج إلى تغيير في صيغة العقد أولاً.
بدورهما، رفض مالكان آلية الدفع الشهري، وقالا إنها تحرم الملاك من الحصول على مبالغ كبيرة تفي بالتزاماتهم تجاه البنوك، والصيانة وتطوير البنايات.
دفعات شهرية
وتفصيلاً، قال المستأجر سمير عبدالهادي إن دفع الإيجار بشكل شهري يساعده على سداد الالتزامات المالية بطريقة أكثر سهولة، مؤكداً أن توفير قيمة الإيجار التي تبلغ 120 ألف درهم دفعة واحدة، مسألة صعبة للغاية، وتسبب إرباكاً كبيراً، لاسيما مع الالتزامات الأخرى المتعلقة بمدارس الأبناء.
وأكد أنه اضطر إلى الاقتراض من البنك، ودفع فوائد كبيرة أخيراً، ما أسهم في زيادة أزمته المالية، لافتاً إلى أن الأمر كان أكثر سهولة منذ عامين، عندما كانت قيمة الإيجار 75 ألف درهم.
وطالب عبدالهادي بقانون يضع حدوداً قصوى للزيادات الإيجارية، فضلاً عن خيارات تتيح للمستأجرين السداد بشكل ميسّر.
من جانبه، طالب المستأجر أشرف سامي بالسماح بدفع قيمة الإيجار شهرياً. وقال إن «معظم المُلاك يشترطون سداد قيمة الإيجار على دفعة أو دفعتين، بينما يوافق آخرون وبصعوبة بالغة على ثلاثة أقساط، مقابل دفع زيادة تبلغ نسبتها 2% من قيمة الإيجار».
وأكد أنه حاول إقناع المالك بدفع قيمة الإيجار شهرياً، بعد أن رفعها بنسبة 100% خلال عامين، إلا أنه رفض المقترح، لافتاً إلى أن قيمة الإيجار ارتفعت من 50 ألف درهم إلى 75 ألفاً عام 2024، ثم إلى 100 ألف درهم العام الجاري، ما وضعه في أزمة مالية كبيرة.
وأوضح أنه حاول تغيير المسكن، لكنه وجد أن قيم الإيجارات في المستويات نفسها، وبالتالي فإن تغيير المسكن لن يحل الأزمة، لاسيما أن مكان إقامته الحالي قريب من مقر عمله ومدارس أبنائه، فضلاً عن أن الانتقال تترتب عليه تكاليف إضافية مثل النقل والعمولة، وأثاث جديد، وبالتالي إضافة أعباء مالية جديدة بدلاً من تخفيفها.
أما المستأجر حسن فاضل، فقال إنه لم يستطع دفع مبلغ 55 ألف درهم دفعة واحدة، قسطاً نصف سنوي لإيجار الشقة الذي بلغ 110 آلاف درهم، بعد أن رفعه المالك بنسبة 70%، منذ إلغاء سقف الزيادة السنوية بأبوظبي.
وكشف أنه اضطر إلى الاقتراض من أصدقائه وأقربائه لجمع المبلغ، مطالباً بتسهيلات تسمح بدفع قيمة الإيجار شهرياً، والعودة للنظام السابق الخاص بوضع سقف سنوي للزيادة الإيجارية.
ورأى أنه أياً كان السقف، فإنه سيكون أفضل من استغلال بعض الملاك للوضع الحالي، وفرض زيادات كبيرة تجاوز نسبة 100% من قيمة الإيجار الأصلية.
اقتراح مرفوض
إلى ذلك، رفض المالك سعيد محمد مقترح تحصيل قيمة الإيجار شهرياً، مشيراً إلى أن الحصول على مبلغ مالي كبير من المستأجرين دفعة واحدة، يمكّنه من سداد التزاماته تجاه البنوك، ودفع مبالغ الصيانة.
وأضاف أن تحصيل قيمة الإيجار كل شهر مشقة كبيرة وعملية غير مضمونة، على عكس وجود شيكات مؤجلة الدفع على قسط واحد أو قسطين، ما يضمن حق المالك بشكل أكبر.

واتفق المالك حميد المنصوري مع نظيره سعيد في القول إن آلية الدفع شهرياً لا تسمح له بدفع المبالغ المستحقة عليه للبنوك، وتوفير احتياجات البنايات من صيانة، وغيرها. وأوضح أنه على الرغم من زيادة قيم الإيجارات، فإن الدخل العائد للملاك ليس كبيراً، لاسيما مُلاك البنايات القديمة التي تحتاج عمليات تجديد وتطوير وصيانة، تستحوذ على جانب كبير من قيمة الإيجار.
آلية عالمية
أما الخبير العقاري رئيس شركة «تسويق» للتطوير والتسويق العقاري، مسعود العور، فطالب من جانبه، بالسماح بدفع قيم الإيجار شهرياً، لمن يرغب من المستأجرين، وقال إن هذه الآلية مطبقة في العديد من دول العالم المتقدم، وتخفف الأعباء على المستأجرين، كما تضمن حق المالك في الحصول على الإيجار بشكل سريع، دون تراكم المبالغ المستحقة.
بدوره، قال مستشار مكتب الدكتور إبراهيم الملا للمحاماة، عماد سعيد عثمان، إن «العقد شريعة المتعاقدين، وإذا كان منصوصاً في العقد أن قيمة الإيجار تدفع على دفعة أو دفعتين، صار ذلك ملزماً للمستأجر».
وتابع أنه «لو رغب المستأجر في الدفع شهرياً، فإنه لابد أن يتم تغيير العقد، أو أخذ موافقة مكتوبة من المؤجر، أو كتابة بند إضافي على نسختي العقد الأصلي، مع أخذ توقيع المؤجر على هذا التعديل، وبخلاف ذلك لا يستطيع المستأجر الدفع شهرياً».
صعوبة التنفيذ
قال المدير التنفيذي لشركة «سكاي لاين» للوساطة العقارية، نادر حسن، إن «نسبة تصل إلى 95%، من البنايات المستأجرة في أبوظبي، يتم دفع قيم إيجارها عبر قسط أو قسطين، بينما يوافق عدد قليل من المُلاك، وتحديداً بعض شركات التطوير العقاري، على سداد قيم الإيجار عبر ثلاث دفعات، على أن تكون هناك زيادة نسبتها 2% في القيمة الإيجارية في هذه الحالة».
وأوضح أن من الصعوبة إقناع الملاك بتحصيل قيم الإيجار بشكل شهري، نظراً لأن بعض البنايات مرهونة لبنوك، وعليها التزامات مالية كبيرة، فضلاً عن أن السداد على دفعات قليلة عبر شيكات مؤجلة، يضمن سلاسة الحصول على المستحقات بشكل منتظم.
وأشار حسن إلى أن المالك أصبح أقوى بكثير من ذي قبل، بعد إلغاء سقف الزيادة الإيجارية السنوية، إذ أصبح يفرض ما يريد على المستأجر الذي أصبح بدوره الحلقة الأضعف.
ورأى أن دفع قيم الإيجار شهرياً يصلح في حالات المباني القديمة، أو تلك التي يصعب تسويقها، ويحتاج مالكها إلى حوافز ومغريات لاستئجارها.

الاتحاد – يوسف العربي – دبي

لجأ بعض ملاك العقارات في الشارقة إلى تدوين قيم «غير حقيقية» في عقود الإيجار تزيد بنحو 30% على القيمة الفعلية التي يسددها المستأجر خلال العام الأول، في محاولة منهم لفرض زيادات سنوية غير قانونية خلال «فترة الحماية القانونية للمستأجر» التي تصل إلى ثلاث سنوات للعقود الجديدة وعامين للعقود المجددة.
وقال مستأجرون إن هذه الممارسات تعد مخالفة لقانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ولائحته التنفيذية والذي يقضي بعدم جواز «لأي سبب من الأسباب» زيادة بدل الإيجار المتفق عليه في عقد الإيجار الأول قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار.
وفي المقابل أكد ملاك عقارات سلامة موقفهم القانوني، مشيرين إلى أن القيمة الإيجارية المعتد بها أمام جميع الجهات الحكومية والخاصة هي القيمة المنصوص عليها بالعقود الموقعة بين الطرفين معتبرين أنه لا أهمية لأي اتفاقات شفهية تخالف النصوص التعاقدية الصريحة.

من جانبها حذرت بلدية مدينة الشارقة المستأجرين والملاك من عدم الالتزام بقانون الإيجارات مؤكدة أن القانون يحمى حقوق الطرفين ويضمن الحماية القانونية للمستأجرين وحصول الملاك على حقوقهم.
القيمة الفعليةوقال محمد رأفت إنه استأجر وحدة سكنية منذ عام وحدة مكونة من غرفتين وصالة بأحد الأبراج في منطقة «التعاون»، منوهاً بأنه رغم الاتفاق مع المالك على قيمة إيجاريه تبلغ 50 ألف درهم إلا أنه خلال جلسة التوقيع فوجئ بأن القيمة المدونة بالعقد تبلغ 65 ألفاً بزيادة نسبتها نحو 30% على القيمة الفعلية المتفق على عليها “شفاهة”.
وأضاف أنه عندما سأل الممثل القانوني للمالك عن أسباب هذا الاختلاف أكد له أن «هذه الخطوة تهدف إلى زيادة القيمة السوقية للعقار في حالة بيعه، ولا تأثير لها على الاتفاق الشفهي بين الطرفين وهو الأمر الذي دفعه للتوقيع على التعاقد وتسليم الشيكات دون أن يعبأ بالتداعيات القانونية لهذه الخطوة».
وقال المستأجر إنه قبيل حلول موعد تجديد عقد الإيجار فوجئ باتصال من الممثل القانوني للمالك ليطالبه بزيادة بدل الإيجار بواقع 26% ليصل 63 ألف درهم كشرط للتجديد مع تذكيره بأن القيمة المدونة في العقد الرسمي تبلغ 65 ألف درهم.
وأضاف أن الممثل القانوني للمالك قال له إن القيمة المسددة خلال العام الأول كانت على سبيل “التخفيض المؤقت”، مشدداً على سلامة الموقف القانوني للمالك الذي يطالب بسداد القيمة المذكورة في عقد الإيجار المبرم بين الطرفين أو أقل منها.
وقال المستأجر إنه استشعر ضعف موقفه القانوني لا سيما أنه وقع بالفعل على قيمة إيجارية أعلى ما اضطره للموافقة على الزيادة المفروضة لتجديد العقد رغم أنها تتجاوز إمكانياته المالية، وذلك لعدم توافر بدائل عملية بتكلفة أقل.
وروى مستأجر آخر، رفض ذكر اسمه أنه موقع على عقد إيجار لوحدة سكنية مكونة من غرفة وصالة بقيمة 27 ألف في منطقة “النهدة” ولم ينتبه طوال العام أنه وقع على عقد إيجار بقيمة 35 ألف درهم.
وأضاف أنه عند تجديد عقد الإيجار فوجئ بطلب المالك زيادة بدل الإيجار من 25 ألف درهم إلى 40 ألف درهم وهو المبلغ الذي يزيد على القيمة الفعلية والقيمة الاسمية المدونة في العقد، ما اعتبره زيادة “غير عادلة” تخالف القوانين المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر التي تمنح المستأجر فترة حماية تتراوح بين عامين وثلاثة أعوام.
وقال: “قدمت شكوى لدى لجنة فض المنازعات في بلدية الشارقة وقمت بسداد الرسوم المطلوبة تمهيداً لرفع دعوى قضائية على المالك لمطالبته بالالتزام بالقيمة الإيجارية الموقعة بالعقد رغم أنها تزيد على القيمة الفعلية بواقع بنحو 25%”.
ولفت إلى أنه مع قبول الطلب بدأ في إيداع الأقساط الإيجارية في خزينة البلدية التي تقوم من جانبها بتسليم المبلغ للمالك لحين الفصل في الدعوى، مضيفاً أن الممثل القانوني للمالك اتصل به في هذه الأثناء ليطلب منه سحب الشكوى واستئناف السداد لدى المالك مباشرة وفق القيمة الإيجارية الواردة بالعقد المبرم بين الطرفين.
وقال إنه رغم تضرره من الفروق الكبيرة بين القيمة الفعلية المتفق عليها شفاهه مع المالك وبين القيمة المدونة في العقد والتي لم ينتبه إليها على الإطلاق، فإنه اضطر للموافقة على شروط المالك وسحب الشكوى لعلمه أن إثبات واقعة الاحتيال ستتطلب مجهودا ووقتا كبيرين.
وأضاف أنه اكتشف أن جميع المستأجرين بالعقار وقعوا في الحيلة القانونية نفسها التي لجأ إليها المالك للتنصل من الاستحقاقات القانونية، فرض زيادات سنوية لبدل الإيجارات خلال فترة الحماية القانونية للمستأجر، أو استعمالها كوسيلة ضغط لإخلاء العقار والاستفادة من إعادة تأجيره العقار لمستأجرين جدد بالأسعار السائدة في السوق في الوقت الراهن.
ممارسات فردية
ومن جانبه، أكد طه الزغبي، المدير التنفيذي لشركة “تايجر” العقارية، التي تمتلك وتدير مجموعة كبيرة من الأبراج والمشاريع السكنية والتجارية في الشارقة، أن فرض عقود على المستأجرين بقيم إيجار وهمية للتنصل من الاستحقاقات القانونية التي تمنحهم فترة حماية تتراوح بين عامين وثلاثة أعوام تعد «ممارسات فردية».
وأضاف أن هذه الممارسات لا تعكس الصورة الحقيقية للسوق العقارية في إمارة الشارقة التي يتميز بالنمو في ظل التوازن الذي تكفله التشريعات المنظمة للعلاقة الإيجارية.
وقال إن الشركات العقارية الكبرى تلتزم حرفياً بما ورد في القانون فيما يلجأ بعض صغار الملاك الذين يشكلون أقل من 10% من السوق العقاري إلى ابتكار حيل غير قانونية للالتفاف حول نصوص القانون لفرض زيادات خلال فترة الحماية الممنوحة للمستأجر.
وأشار الزغبي إلى أن هذه الحيل التي يلجأ إليها هؤلاء وفي مقدمتها عقود الإيجار التي تنص على قيم “وهمية” تهدف لتحقيق عدة مكاسب للمالك منها إمكانية رفع الإيجارات خلال تجديد العقود من دون التقييد بفترة الحماية القانونية التي يكفلها القانون، كما أنها تزيد القيمة السوقية للعقار، كما تؤثر على تقدير مؤشر إيجارات المثل.
وأوضح أن تدوين قيمة إيجارية أكبر بعقود الإيجارات يوحي بأن العقار يحقق عائدات استثمارية أكبر مما يرفع من قيمته السوقية وسعره عند البيع، حيث يعد العائد الاستثماري المحدد الرئيسي في عملية تقدير القيمة السوقية.
وضرب مثلا بأن العقار الذي يحقق عائدات بقيمة 20 مليون درهم سنوياً يختلف عن نظيره الذي يحقق عائدات إيجارية سنوية بقيمة 10 ملايين درهم وهكذا.
وأشار الزغبي إلى أنه بالرغم من عدم موافقته بشكل مبدئي على لجوء ملاك لفرض عقود إيجار بقيم “وهمية” إلا أنه لا يعفي المستأجرين من المسؤولية نظرا لموافقتهم على التوقيع على مثل هذه العقود.
ولفت الزغبي إلى أن «العقد شريعة المتعاقدين» وأن توقيع المالك والمستأجر على عقد الإيجار يعد حجة قانونية على الطرفين بما فيه من نصوص، وهو الأمر الذي يؤكد سلامة الموقف القانوني للملاك لاسيما أن القيمة المسددة خلال العام الأول تأتي على سبيل التخفيض المؤقت، وفق وجهة نظر الملاك الذين يقدمون على هذه الخطوة.
وطالب الزغبي أطراف العلاقة الإيجارية من ملاك ومستأجرين بالالتزام بنصوص القانون المنظم للعلاقة بين المالك والمستأجر بما يعزز استدامة النمو بالسوق العقاري بإمارة الشارقة.
ومن جهته، قال محمد عطية تنفيذي المبيعات في شركة الراسخون العقارية، التي تنشط في عمليات التأجير وبيع العقارات في إمارتي الشارقة وعجمان، إن التوقيع على هذا النوع من العقود يزيد من حجم المنازعات بين الملاك والمستأجرين، حيث يؤكد الملاك سلامة موقفهم القانوني، فيما يرى المستأجرين أنهم حرموا من حقهم القانوني بعدم زيادة الإيجارات خلال فترة الحماية القانونية.
وقال إنه رغم تزايد هذه الممارسات مؤخراً بالتزامن مع ارتفاع مستوى الإيجارات في الشارقة وعجمان إلا أنها لا تزال نادرة وتتركز في حالة وجود خطة لدى المالك لبيع العقار على المدى القريب.
ومن جانبه، قال المستشار القانوني عبدالحميد إبراهيم بمكتب “ذ.
أدفوكيتس” للمحاماة لـ”الاتحاد” إن قيام شركات عقارية وملاك بفرض عقود إيجار بقيم مخالفة لقيمة بدل الإيجار الفعلية يعد مخالفة قانونية صريحة تهدف لتحقيق العديد من المكاسب لمالك العقار، مثل محاولة فرض زيادات في إطار فترة الحماية القانونية التي يكفلها القانون للمستأجر، بالإضافة إلى رفع القيمة السوقية للعقار، وتعظيم عائداته الإيجارية بخلاف الحقيقة.
وأضاف “إنه في الحالة المشار إليها يوجد عقد إيجار ينص على قيمة إيجارية مغايرة للمتفق عليه، وما يتم تحصيله بالفعل خلال العام الأول”، مشيرا إلى أنه بإمكان المستأجر في هذه الحالة إثبات صورية القيمة المذكورة بعقد الإيجار من خلال تقديم إيصالات استلام الأقساط الإيجارية ما يوضح أي فروق ما القيمة المذكورة في العقد.
وأضاف أن “العقد شريعة المتعاقدين ما لم يأت بعده سبب يغير ما جاء به” مضيفاً أن إيصالات السداد تعد دليلاً قانونياً على الاتفاق والتغيير الذي ثبت بعد توقيع عقد الإيجار.
ونوه إبراهيم بأنه لا يمكن اعتبار هذه الفروق السعرية بين المنصوص عليه في العقود وما يتم سداده بالفعل بمثابة “تخفيض مؤقت” في ظل وجود قانون ينص صراحة على عدم فرض أي زيادات “لأي سبب من الأسباب” خلال فترة الحماية التي تمتد لثلاث سنوات للعقود الجديدة وسنتين للعقود المجددة.
وطالب إبراهيم المستأجرين بالامتناع عن توقيع عقود إيجار بها بنود غير قانونية أو يرد بها قيم إيجار مغايرة، وذلك لضمان الاستفادة من الحقوق التي يمنحها القانون لطرفي العلاقة بما في ذلك فترة الحماية القانونية.
واستكمل أنه في حال اضطر المستأجر لتوقيع عقود بها قيم إيجار وهمية يجب عليهم الاحتفاظ بإيصالات السداد الأصلية خلال العام الأول، موضحاً بها قيمة المبلغ المسدد وتاريخ السداد، ونسبته، من القيمة الإجمالية.
إطلاق نظام «إكستريم» للتداول بالتعاون مع «سوق أبوظبي»
أفاد الشيخ خليفة آل خليفة أن بورصة البحرين أطلقت في 16 يوليو الماضي نظام «اكستريم» للتداول بالتعاون مع سوق أبوظبي للأوراق المالية، وهو الأحدث على مستوى المنطقة.

وأوضح أنه نظام تداول إلكتروني، وذلك ضمن تطوير منصات جديدة للتسوية والتداول.
ولفت إلى أن النظام جاء ضمن استراتيجية تعاون بين دول مجلس التعاون الخليجي، والعمل على تعزيز التعاون، لافتا إلى وجود اتفاقيات وآليات تعاون مع أسواق المال الخليجية.
ونوه الشيخ خليفة بأن المستثمرين الخليجيين في الأسهم في بورصة البحرين تجاوزت نسبتهم 40%، من الإمارات والسعودية والكويت وباقي الجنسيات الأخرى بنسب أقل، وذلك خلال الشهور الستة الأولى من العام الجاري، وحصدوا 13% من حيث القيمة للأسهم المتداولة، و12% من حيث الكميات.
وذكر أن سوق البحرين من الأسواق الأولى في الخليج، حيث تحتفل في سبتمبر المقبل بمرور 25 عاماً «اليوبيل الفضي» على تأسيسها.
سالم الكعبي: قانون الإيجارات بالشارقة يضمن حقوق المستأجر ولا زيادة في مستوى المنازعات الإيجارية
حذر سالم الكعبي، رئيس قسم فض المنازعات الإيجارية في بلدية مدينة الشارقة، المستأجرين والملاك من عدم الالتزام بقانون الإيجارات، مؤكداً أن القانون رقم 2 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في الإمارة يحمي حقوق الطرفين.
وفي رده على أسئلة لـ «الاتحاد» حول قيام بعض الملاك والمستأجرين بالاتفاق على دفع قيمة العين المؤجرة بشكل مختلف عن القيمة المدونة في العقد، أكد الكعبي أحقية المستأجر والمالك في التقدم بشكوى للجنة فض المنازعات الإيجارية لإثبات القيمة الحقيقية والالتزام بها، ولكن في حالة عدم وجود شكوى من المالك أو المستأجر، فإن البلدية تعتمد القيمة الإيجارية الواردة في العقد.
وقال الكعبي إن قانون الإيجارات في الشارقة يعد من أفضل القوانين المنظمة للإيجارات، حيث يكفل الحماية القانونية للمستأجر لمدة ثلاث سنوات وفي السنة الرابعة يحق للمالك الزيادة بالمثل وبعد ذلك لا تحق له الزيادة في السنة الخامسة.
وأضاف أن البلدية حريصة على توجيه وإرشاد وتعريف الملاك والمستأجرين بالقانون، تجنباً للدخول في المنازعات الإيجارية وحفاظاً على حقوق الجميع.
وأوضح الكعبي أن المنازعات الإيجارية تسير بنفس المعدل الطبيعي على الرغم من ارتفاع الإيجارات نتيجة لكثرة الطلب، ولكن قانون الإيجارات نجح في ضبط العلاقة بين جميع الأطراف وضمان الحفاظ على حقوق الجميع، مشيراً إلى أن المعرفة الجيدة بالقانون تسهم في الحد من المنازعات الإيجارية.
(دبي – الاتحاد)
قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
ينص القانون رقم 2 لسنة 2024 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة الشارقة ولائحته التنفيذية بعدم جواز« لأي سبب من الأسباب» زيادة بدل الإيجار المتفق عليه في عقد الإيجار الأول قبل انقضاء ثلاث سنوات من تاريخ توقيع عقد الإيجار.
وتكون الزيادة في بدل الإيجار بعد انقضاء المدة المشار إليها «ثلاث سنوات» بقيمة المثل ولا يجوز للمؤجر زيادة بدل الإيجار مرة أخرى إلا بعد انقضاء سنتين من تاريخ الزيادة الأولى سواء كانت الزيادة باتفاق الطرفين أو بحكم من اللجان.
ويتم تحديد قيمة المثل وفق عدة عوامل منها موقع العقار، المستوى السكني، عرض الشارع المطل عليه المبنى، عدد أدوار المبنى، تشطيب المبنى، مستوى الخدمات في المبنى، عمر المبنى بموجب شهادة الإنجاز، مستوى تشطيب العين المؤجرة، مساحة العين المؤجرة إلى جانب أي مميزات أخرى تؤثر في تحديد القيمة الإيجارية تراها اللجنة.
ويسري عقد الإيجار إلى نهاية المدة المحددة فيه ويجوز تجديده لمدة أو مدد أخرى مماثلة إلا إذا رغب المستأجر في إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء المدة المحددة بعقد الإيجار عليه إخطار المؤجر بذلك قبل شهرين من تاريخ الإنهاء.
(دبي – الاتحاد)