الوسم: الوحدات

الامارات اليوم -عبير عبدالحليم – أبوظبي

شدد خبراء عقاريون على أهمية مراعاة احتياجات الأسر الصغيرة، ومحدودة ومتوسطة الدخل عند إنشاء المشروعات العقارية، لافتين إلى أن معظم الوحدات السكنية المتوافرة في أبوظبي تتكون من غرفتين وثلاث غرف وصالة، ما يخدم شرائح بعينها، في وقت تعاني السوق نقصاً كبيراً في الوحدات السكنية المكونة من وحدات «استوديو» وغرفة نوم وصالة.
وطالبوا بخريطة سكانية واقعية تتضمن تحديد احتياجات كل شريحة في الإمارة بما فيها المواطنون الذين تضمن لهم الحكومة الإسكان الفاخر، وشريحة المقيمين، وتحديد سعر عادل يضمن المالك من خلاله تحقيق مكاسب، مع الحصول على كلفة البناء خلال فترة تراوح بين 20 و25 عاماً وليس 10 سنوات.

ولفتوا كذلك إلى وجود عشوائية في إقامة المباني السكنية، مطالبين بخفض القيم الإيجارية في جزيرة «الريم» التي تعد فيها الأسعار مرتفعة للغاية.

بدورهم، عرض مستأجرون رحلتهم في البحث عن «استوديو» في أبوظبي، مؤكدين أن هناك نقصاً شديداً في هذا النوع من الوحدات السكنية، والشقق المكونة من غرفة نوم وصالة، المتاحة للتأجير في أبوظبي، في وقت سجلت القيم الإيجارية للوحدات السكنية بأنواعها المختلفة في جزيرة «الريم»، أعلى القيم في الإمارة.

رحلة بحث

وتفصيلاً، قال المستأجر محمد الصمد، إنه وصل إلى أبوظبي حديثاً للعمل في شركة خاصة، وظل يبحث مدة تزيد على أسبوعين بشكل متواصل عن «استوديو» للإقامة فيه، إلا أنه لم يجد نهائياً، ما اضطره للسكن في شقة مكونة من غرفة وصالة بقيمة 58 ألف درهم، لافتاً إلى أنه مبلغ مرتفع بالنسبة لراتبه والتزاماته.

وطالب بتوفير وحدت سكنية صغيرة من نوع «استوديو» بأسعار معقولة، حتى يتمكن ذوو الدخول المحدودة والمتوسطة والأسر الصغيرة من تحمل قيمها الإيجارية.

وقال المستأجر خالد كمال، إن مالك البناية التي كان يقطن فيها، طالبه بإخلاء الـ«استوديو» بدعوى هدم البناية، مشيراً إلى أنه بحث عن «استوديو» للإيجار، ولم يجد، إذ إن معظم الاستوديوهات كانت في فلل مقسمة قبل قرار البلدية بمنع التقسيم، وهو لا يعرف ماذا سيفعل، على الرغم من أنه يجب إخلاء السكن خلال أسبوع على الأكثر.

وأكد أن سماسرة عقارات أبلغوه بأنه من السهل استئجار شقة مكونة من غرفتي نوم وصالة، كونها متوافرة بكثرة، إلا أن أسعارها مرتفعة للغاية، وهو أمر ينطبق على شقق جزيرة الريم.

وأفادت المستأجرة مريم زيتون بأنها لم توفق في رحلة البحث الطويلة عن «استوديو» في أبوظبي، لكنها وجدت وحدات سكينة مكونة من غرفة وصالة، بإيجار مرتفع يبلغ 62 ألف درهم، ويفوق قدرتها على توفيره من راتبها.

وذكرت أنها اتجهت للبحث عن «استوديو» في جزيرة «الريم»، لكنها فوجئت بأن الإيجار يبلغ 80 ألف درهم تقريباً.

وطالبت المطورين العقاريين والملاك بالاهتمام بشريحة متوسطي الدخل، والأسر الصغيرة، لافتة إلى أنه من غير المعقول أن تخصص معظم راتبها للسكن.

نقص كبير

إلى ذلك، أكد استشاري العقارات في شركة «الوادي الأخضر» للعقارات، إكرامي حماد، وجود نقص كبير في المعروض من وحدات الـ«استوديو» في أبوظبي، رغم الطلب الكبير عليه، لافتاً إلى أن أسعار التأجير تراوح حالياً بين 32 و38 ألف درهم.

وقال إنه يوجد طلب كبير حالياً على الشقق المكونة من غرفة نوم وصالة، ويراوح سعرها حالياً بين 45 و60 ألف درهم، في حين توجد وفرة في الشقق السكنية المكونة من غرفتي نوم وصالة التي يراوح سعر تأجيرها بين 85 ألفاً و110 آلاف درهم داخل أبوظبي، كما توجد وفرة معروض في الشقق المكونة من ثلاث غرف نوم وصالة، التي يراوح سعرها بين 125 و160 ألف درهم، مشيراً إلى أن المالكين والمستثمرين يواجهون صعوبات في تأجير النوع الأخير نظراً لوجود طلب ضعيف عليها.

وطالب مالكي البنايات السكنية بالتوجه نحو بناء الوحدات السكنية من نوع «استوديو» لمواجهة متطلبات السوق، خصوصاً من جانب محدودي الدخل والأسر الصغيرة والعزاب، موضحاً أن الـ«استوديو» غير النظامي كان موجوداً في الأصل في الفلل التي ألغت البلدية تقسيمها، ما أسهم في النقص الكبير، بينما يوجد عدد قليل للغاية من الـ«استوديو» النظامي في البنايات السكنية.

وأكد أن إلغاء سقف الزيادة الايجارية السنوية أدى بدوره إلى زيادات في مستويات الإيجارات راوحت بين 30 و45% في المتوسط، خصوصاً بالنسبة للأكثر طلباً المتمثلة في وحدات الـ«استوديو» والشقق المكونة من غرفة نوم وصالة.

وذكر أن جزيرة «الريم» تعد الأعلى سعراً حالياً في إمارة أبوظبي، إذ يبدأ سعر تأجير الشقة المكونة من غرفة نوم وصالة من 90 ألف درهم، وسعر الشقة المكونة من غرفتي نوم وصالة من 150 ألف درهم، في حين يراوح سعر الشقة المكونة من ثلاث غرف نوم وصالة بين 200 و220 ألف درهم.

سقف الزيادة

واكدت المدير العام لشركة «رمال الشرق» للعقارات، عبير نديم، وجود نقص كبير في وحدات الـ«استوديو» المتاحة للإيجار داخل مدينة أبوظبي نفسها في هذه الفترة، قائلة إن هذا النوع من الشقق كان قليلاً للغاية في البنايات القائمة، بينما كان منتشراً في الفلل قبل قرار حظر التقسيم من البلدية، لافتة إلى أن أسعار تأجير الـ«استوديو» تراوح بين 30 و35 ألف درهم حالياً.

وأضافت أنه يوجد طلب كبير على الشقق المكونة من غرفة نوم وصالة، بديلاً عن وحدات الـ«استوديو» وهي متاحة خصوصاً في البنايات الصغيرة، ويراوح إيجارها سنوياً بين 60 و75 ألف درهم، في حين يراوح إيجار الشقة المكونة من غرفتي نوم وصالة بين 95 و130 ألف درهم، وإيجار الشقة المكونة من ثلاث غرف وصالة بين 150 ألفاً و210 آلاف درهم.

وأوضحت أن الزيادات في القيم الايجارية للوحدات المتاحة في أبوظبي بعد إلغاء سقف الزيادة الإيجارية البالغة 5% راوحت بين 20 و50%، خصوصاً لوحدات الـ«استوديو» والشقق المكونة من غرفة نوم وصالة كونها الأكثر طلباً، والأقل توافراً، بينما ازدادت القيم الايجارية للوحدات القديمة التي بنيت منذ 15 عاماً تقريباً بنسب وصلت إلى 200% في بعض الأحيان.

واعتبرت نديم أن القيم الإيجارية في جزيرة «الريم» الأعلى على مستوى إمارة أبوظبي، باعتبارها منطقة جديدة لها إطلالة بحرية واسعة، وتضم تسهيلات غير موجودة في أبوظبي على نطاق واسع مثل حمامات السباحة، وقاعات اللياقة البدنية والـ«ساونا».

ولفتت إلى أن سعر الـ«استوديو» في «الريم» يبدأ من 75 ألف درهم تقريباً، في حين يراوح إيجار الشقة المكونة من غرفة وصالة بين 95 ألفاً و110 آلاف درهم، ويبدأ إيجار الشقة المكونة من غرفتي نوم وصالة من 150 ألف درهم، والشقة المكونة من ثلاث غرف نوم وصالة بين 190 و220 ألف درهم، في حين وصل إيجار الشقة المكونة من أربع غرف نوم إلى 280 ألف درهم.

الأكثر طلباً

في السياق نفسه، اعتبر الوسيط العقاري في شركة «الصياد» لإدارة العقارات، عبدالعزيز محمد، أن الأكثر طلباً للتأجير والأقل وفرة هي وحدات الـ«استوديو» والشقق المكونة من غرفة نوم وصالة.

وقال إن هناك ندرة في وحدات الـ«استوديو» المتاحة للتأجير في أبوظبي، في حين أن المتاح للتأجير لا يتعدى أصابع اليدين، ما أدى إلى ارتفاع القيمة الإيجارية إلى 40 ألف درهم سنوياً في بعض المناطق.

ولفت إلى أن الشقق المكونة من غرفة نوم وصالة، هي الأكثر طلباً في ظل نقص وحدات الـ«استوديو»، ما أدى إلى تضييق الفجوة بينها وبين تلك المكونة من غرفتي نوم وصالة من حيث القيمة الايجارية.

واتفق محمد في أن «الريم» تعد الأعلى سعراً نظراً لخدمات الأمن، والخدمات الداخلية مثل حمامات السباحة والأندية الصحية.

خريطة سكانية

بدوره، طالب الخبير العقاري المدير العام لشركة «تروث» للاستشارات الاقتصادية، رضا مسلم، بوجود خريطة سكانية واقعية تتضمن تحديد احتياجات كل شريحة في الإمارة بما فيها المواطنون الذين تضمن لهم الحكومة الإسكان الفاخر، وشريحة المقيمين.

وطالب مسلم بضرورة خفض شركات التطوير في جزيرة «الريم» الأسعار نسبياً، لرفع معدلات الإشغال في الجزيرة، كونها قليلة حالياً بسبب الارتفاع الكبير في الأسعار، مشدداً على ضرورة تحديد سعر عادل يضمن من خلاله المالك تحقيق مكاسب، مع الحصول على كلفة البناء خلال فترة تراوح بين 20 و25 عاماً على سبيل المثال، وليس 10 سنوات على الأكثر، كما يحدث حالياً مع العديد من الملاك.

عشوائية البناء

أما المدير العام لشركة «لؤلؤة الخليج» للعقارات ناصر الحمادي، فأكد أنه توجد عشوائية حالياً في إقامة المباني السكنية، ولا توجد تقديرات محددة بشأن احتياجات ومتطلبات مختلف شرائح وفئات السكان.

واتفق الخبير العقاري مصطفى السيد، على ضرورة مراعاه احتياجات الأسر محدودة ومتوسطة الدخل والأسر الصغيرة والعزاب في الإمارة، لاسيما في ضوء التزايد الكبير في الإيجارات، ما يجعل البعض يضطر إلى السكن في أماكن صغيرة.

ولفت إلى أن معظم الوحدات السكنية المتوافرة في أبوظبي من الشقق المكونة من غرفتين وثلاث غرف للنوم وصالة، ما يخدم شرائح بعينها.

وطالب بخفض القيم الإيجارية في جزيرة «الريم» لتحقيق مصالح الملاك والمستأجرين معاً، لافتاً إلى أنه ليس من مصلحة الجانبين؛ الملاك والمستأجرين معاً، إبقاء الوحدات السكنية في «الريم» شاغرة.

شكاوى مستأجرين

وتفصيلاً، قال المستأجر سمير عبدالعزيز، إن «الزيادات السنوية لمعدلات الإيجار الكبيرة، قادت إلى نزاع قضائي مع مالك الوحدة السكنية، ما أدى بدوره إلى توقف أعمال الصيانة الخاصة بالشقة التي يقطنها منذ أكثر من ستة أشهر، ولم يعد المالك يستجيب حتى للأعطال الطارئة والحيوية».

وأكّد أن «الأعطال المتكررة في الوحدة باتت تمثل ضغطاً كبيراً عليه، ووضعته بين خياري تحمُّل نفقات الصيانة، أو مغادرة الوحدة، ما زاد من الأعباء المالية، ودفعه فعلاً للتخلي عن الوحدة السكنية».

ورأى عبدالعزيز، أن «من المفترض أن تحدّد الجهات المعنية بالتنظيم العقاري، أو المسؤول عن التقاضي، الجوانب المتعلقة بالصيانة في حال النزاع، وتُلزم المؤجرين بها، حتى لا تتحوّل إلى نقاط ضغط تدفع المستأجرين لإخلاء وحداتهم السكنية».

وأفاد المستأجر أحمد الحميدي، بأنه واجه الحالة نفسها التي تعرّض لها عبدالعزيز، عندما أقام دعوى، بعد أن أخطره مالك الوحدة السكنية بزيادة سنوية كبيرة عند تجديد العقد، لافتاً إلى أنه «بدأ في دفع الإيجار عن طريق الجهة المعنية بالمنازعات الإيجارية، لكن أعمال الصيانة الخاصة بالوحدة توقفت تماماً بعد ذلك».

وأضاف أنه تقدم بشكوى، لكن جهة فض المنازعات طلبت منه رسوماً قدرها 500 درهم لفتح قضية بهذا الشأن، مطالباً الجهات المتخصصة بتحديد المسؤوليات، في حال النزاعات الإيجارية، وأن تكون التفاصيل واضحة ويلتزم بها المؤجر أو مالك الوحدة، مشيرا إلى أن «أعمال الصيانة تمثل عبئاً على المستأجرين، في وقت يستخدمها الملاك للضغط على المستأجر، لإخلاء الوحدة السكنية».

أما المستأجر حمد خميس، فقال: إنه تلقى إخطاراً من مالك الفيلا التي يقيم فيها، بضرورة إخلائها مع نهاية العقد، لافتاً إلى أنه «رفع دعوى قضائية، لعدم وجود أسباب قانونية لعدم تجديد العقد».

وأضاف أن «المالك لم يقم بأي أعمال صيانة من المتفق عليها في العقد خلال وقت التقاضي، ما أدى إلى تدهور حالة الفيلا، وتسرب المياه، وخراب الحديقة الخلفية»، مشيراً إلى أنه «بعد مراسلات عدة، أبدى المالك استعداداً لدفع تكاليف الصيانة، بعد أن أقوم بذلك أولاً، إلا أنه حتى نهاية التقاضي لم يدفع أياً منها».

وشدّد خميس على أنه «من الضروري في حالات النزاع القضائي بين طرفي التأجير، تحديد الطرف المسؤول عن أعمال الصيانة، وعدم تركها بشكل عشوائي، إذ إن من شأن ذلك أن يكدر صفو العيش للمستأجر من دون أي تأثير على المالك، ويجعلها ورقة ضغط كبيرة في أيدي المؤجرين».

ممارسات فردية

إلى ذلك، قال المدير العام لشركة «الإمبراطور للعقارات»، شهريار العطار، إن «النزاعات القضائية الناشئة بين أطراف الإيجار، لا تمنح الحق لأي طرف الإخلال بالواجبات التي يجب القيام بها».

وأضاف أن «على كل طرف تقديم الحد الأدنى من الالتزامات تجاه الطرف الآخر، إذ على المستأجر دفع قيمة الإيجار في موعده، نظراً للالتزامات الواقعة على مالك الوحدة، وعلى المؤجر أن يقدم الصيانة المطلوبة للوحدة، وعدم الإهمال، أو تعمد ترك الصيانة في الوحدة أو البناية».

وشدد العطار على أن «هذه الممارسات غالباً ما تكون فردية، إذ ليست من مصلحة مالك الوحدة أو البناية إهمال الصيانة، ما يضر بمعدل إهلاك الوحدة والعائد الاستثماري، فضلاً عن السمعة السيئة التي تحظى بها البناية».

بدوره، قال مدير الأصول في شركة «آي بي» العقارية، ماثيو تيري، إن «كل طرف يستغل نقاط الضعف لدى الطرف الآخر في حال النزاعات الإيجارية، فيما يحاول المالك دفع المستأجر إلى مغادرة الوحدة، أو المضايقة في أضعف الحالات»، مشيراً إلى أن «بعض المؤجرين يعتبرون هذا رداً على رفع الدعوى من قبل المستأجر».

ولفت إلى أن «من شأن تعمد إهمال الصيانة، للضغط على المستأجر، أن يضر بقطاع التأجير، ويقلل من الثقة بالسوق، ويؤسس حالة من الندية في القطاع، وتنزع منه الانسجام بين أطرافه».

وأكد تيري أن «القانون لم يتطرّق إلى تفصيل هذه النقاط، إذ من المفترض أن يقوم كل طرف بالتزاماته، لكن في حال عدم الاستجابة، يرفع المستأجر دعوى على مالك الوحدة، ومعظم الجهات المعنية تلزمه بالصيانة، أو تحمُّل النفقات التي دفعها المستأجر».

من جهته، اعتبر المدير العام لشركة «السعدي» للعقارات، أحمد السعدي، عدم التزام المؤجرين بأعمال الصيانة الدورية أو الطارئة للوحدات السكنية، في حال وجود نزاع قضائي مع المستأجر، يعدّ ممارسات فردية، وغالباً ما يأتي في الأعطال التي لا تؤثر في جودة الوحدة أو معدل إهلاكها.

وقال إن «العديد من ملاك العقارات، لاسيما البنايات، لن يغامر بأرباح من نزاع إيجاري، مقابل أن يحافظ على جودة البناية، والسمعة الجيدة لها، ما يقلل من احتمالات قيام ملاك البنايات بذلك»، مشيراً إلى أن «نسبة هذه الممارسات تكون أعلى في الوحدات الفردية أو الفلل، إذ يمثل فارق الإيجار عاملاً رئيساً لدى هذه الفئة من المستثمرين».

وأكّد السعدي أن «الصيانة من شروط العقد في معظم الوحدات، إن لم تكن جميعها، ما يعطي المستأجر الحق في الحصول عليها بالقانون والتقاضي، وهو أمر مفروغ منه، لكن المشكلة أن كثيراً من المستأجرين لا يعلمون بحقوقهم القانونية، وليس لديهم وعي كافٍ للتعامل مع مثل هذه المواقف».